Les prêts à taux zéro plus, PTZ +, subprimes à la française ?

25 janvier 2011 2 25 /01 /janvier /2011 07:10

Les prêts à taux zéro plus, PTZ +, subprimes à la française ?

Depuis le 1er janvier 2011, en France, il est possible de financer jusqu'à 50% de la valeur d'acquisition de sa résidence principale en contractant un PTZ +, un prêt à taux zéro plus. Ce dispositif est "accordé jusqu'au 31 décembre 2014" ici. Il n'est pas vraiment nouveau puisqu'il prend le relais des PTZ tout court qui pouvaient être contractés jusqu'au 31 décembre 2010, avec une différence de taille : les PTZ ne permettaient de financer au plus que 20% du coût de la résidence principale envisagée.

Si les PTZ étaient soumis à des conditions de ressources, en fait à des plafonds de ressources, les PTZ + sont accordés, eux, sans conditions de ressources. Formule curieuse puisqu'on tiendra cependant compte des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement convoité "pour déterminer les conditions de remboursement du prêt".

Je me suis donc servi d'une calculatrice se trouvant sur le site cbanque.com ici pour faire une simulation.

J'ai émis les hypothèses suivantes :

- deux personnes, qui travaillent toutes les deux, habiteront le logement

- le revenu de référence fiscal des deux est au total de 4'000 € par mois

- le logement est neuf

- le logement se trouve en zone A

- montant de l'opération : 200'000 €

- taux fixe du crédit principal : 3,75% (hors assurances)

- durée du crédit principal : 25 ans

Conditions de remboursement du prêt "lissé" :

- PTZ + accordé : 80'000 €

- Crédit principal : 120'000 €

- à payer pendant 23 ans : 159,42 € par mois pour le PTZ+ et 630,46 € par mois pour le crédit principal, ce qui donne un total de 789.88 € par mois

- pendant 2 ans : 428,57 € par mois pour le PTZ+ et 361,31 € par mois pour le crédit principal, ce qui donne un total de 789,88 € par mois

- pendant 5 ans : 428,57 € par mois pour le PTZ+

Imaginons le scénario suivant :

- Acquisition en 2011 : les paiements représentent 19,75% du salaire de référence des deux personnes.

- Du fait de la multiplication des PTZ+ les prix de l'immobilier grimpent, la demande est supérieure à l'offre : la valeur du logement monte jusqu'à 250'000 € en 2014

- Entretemps la construction immobilière reprend pour satisfaire les PTZ+, qui ont autant de succès que les primes à la casse des années précédentes et la Banque Centrale Européenne relève son taux directeur.

- En 2015 la bulle immobilière éclate : le prix du logement en un an tombe à la moitié de sa valeur de 2014, soit à 125'000 €

- La même année une des deux personnes perd son emploi : au lieu de 2'200 € par mois, elle ne perçoit plus que 1'600 €. Pas de chance, c'est justement l'emprunteur.

- Devant les difficultés, un malheur n'arrivant jamais seul, l'autre personne quitte le logement. L'emprunteur doit payer désormais 49,37% de son revenu mensuel Pôle Emploi à la banque.

- L'emprunteur décide de vendre son bien qui ne vaut plus que 125'000 € et dont il n'a remboursé que 9'565 € en PTZ+ et 1'026,64 € en crédit principal, soit au total 10'591,64 € , et qui lui a déjà coûté 47'392,80 €

- Bilan de l'opération : 200'000 € - 10'591,64 € - 125'000 = 64'408,36 €, la somme qu'il doit encore à la banque après 5 ans. Il est ruiné.

Conclusion :

S'il n'y avait pas eu de PTZ+ il n'aurait jamais emprunté 200'000 €, parce que même aux taux bas du marché il n'avait pas en réalité les ressources suffisantes. Et je n'ai pas même envisagé que son crédit principal pouvait être un crédit à taux variable, pour simplifier la démonstration...

Ce scénario tout à fait plausible s'est déjà produit de manière similaire, et en cascade, aux Etats-Unis sous le doux vocable de... subprimes.

Francis Richard

NB du 25.01.2011 à 19 h 10

Certains de mes lecteurs s'aperçoivent après coup que le commentaire qu'ils ont fait comporte des fautes d'orthographe ou de syntaxe. Ils me demandent alors de bien vouloir le corriger. Je ne peux pas accéder à leur demande.

En effet je ne peux qu'accepter un commentaire ou le mettre à la corbeille. En aucun cas je ne peux le modifier et c'est très bien comme ça. Une solution est de m'adresser un nouveau commentaire en me demandant d'effacer le précédent. Toutefois je ne le ferai que dans la mesure où aucun autre commentaire n'y aura pas déjà répondu.

Je profite de l'occasion pour préciser que je ne publie pas tous les commentaires. En effet je suis responsable de ce qui est publié sur ce blog. C'est ainsi que je mets systématiquement à la corbeille les commentaires nettement hors sujet, injurieux ou dont la provenance est douteuse.

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Published by Francis Richard - dans Economie
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commentaires

sebastien

26/01/2011 22:44

Comme vous avez pû le constater, ces types de prêt sont une véritable usine à gaz (ils existent d autres prêts à l'accession sociale par exemple) car le Francais cherchera toujours une solution pour frauder, tricher et arnaquer ... Voilà pourquoi l'état se base par exemple sur les ressources de tout les occupants ... C'est toujours un plaisir pour moi de croiser en Suisse des boites à journaux ou l'on se sert et ou l'on glisse une pièce pour payer ce qu'on doit. En france ? Nul doute que la boite soit pillé sur l'heure et les journaux revendus à la sauvette! Un article édifiant dans le figaro concernant la fraude aux allocations sociales. Ci dessous un court extrait: "Selon un bilan présenté mardi, le nombre de fraudes détectées a atteint 11.733 en 2009, soit sept fois plus en cinq ans! Le montant de ces fraudes s'élève à 85,6 millions d'euros - soit à peine plus de 0,1% du total des prestations distribuées dans l'année. Dans 1869 cas, une sanction financière a été prononcée en plus du remboursement des prestations touchées; dans 7541 cas plus graves, une plainte au pénal a été déposée. Le montant total des indus mis au jour par les caisses est toutefois nettement plus important: il atteint 2 milliards d'euros. Ce chiffre additionne les fraudes proprement dites et les sommes découlant d'erreurs, d'omissions ou de délais dans les déclarations des bénéficiaires, sans intention de tromper" http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2011/01/25/04016-20110125ARTFIG00722-allocations-forte-hausse-des-fraudes-detectees.php Salutations

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Francis Richard

27/01/2011 06:47

Effectivement l'article du Figaro que vous citez est édifiant. Mais je me demande si la fraude aux allocations sociales n'est pas entre autres le résultat d'un cercle vicieux : les charges de toutes sortes pèsent sur les Français; ce qui leur reste est une portion congrue; ils tentent de se récupérer sur la bête qui les a saignés...

sebastien

25/01/2011 21:26

Encore quelques précisions: - En 2015 la bulle immobilière éclate : le prix du logement en un an tombe à la moitié de sa valeur de 2014, soit à 125'000 € Il est surprenant de constater lors des précédantes crises que le prix de l'immobilier n'a pas beaucoup baissé en France à contrario de l'Espagne par exemple. Plutôt que de vendre, le Français va plutôt se serrer la ceinture sur tout les autres postes de dépenses (auto,loisirs, vacances etc). - La même année une des deux personnes perd son emploi : au lieu de 2'200 € par mois, elle ne perçoit plus que 1'600 €. Pas de chance, c'est justement l'emprunteur. En France, une banque prête à un couple et les deux deviennent de facto emprunteur et co-emprunteur. En pratique et sous réserve que la ratio ressource/charge immo soit respecté, le Francois et sa Francoise seront très protégé par le système de protection de l'emploi (avec un pays en faillite mais ca c est une autre histoire). - Devant les difficultés, un malheur n'arrivant jamais seul, l'autre personne quitte le logement. L'emprunteur doit payer désormais 49,37% de son revenu mensuel Pôle Emploi à la banque. Elle aura beau quitter le logement, elle restera redevable de la dette et la banque exige souvent la domiciliation des deux revenus par une clause dans le prêt. Faute de domiciliation conjointe la banque pourra demander un remboursement total de la dette (autrement dit la vente du bien) - L'emprunteur décide de vendre son bien qui ne vaut plus que 125000 € et dont il n'a remboursé que 9'565 € en PTZ+ et 1'026,64 € en crédit principal, soit au total 10'591,64 € , et qui lui a déjà coûté 47'392,80 € - Bilan de l'opération : 200'000 € - 10'591,64 € - 125'000 = 64'408,36 €, la somme qu'il doit encore à la banque après 5 ans. Il est ruiné. Les banques francaises ont suite à la crise de 2008 durcit les conditions d'octrois des prêts notament par un minimum d apport réel (10 à 20%) ou des garanties complementaires comme par exemple une caution.

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Francis Richard

26/01/2011 05:56

Justement ce qui m'a frappé en lisant les conditions d'accès au PTZ+, c'est qu'il était bien précisé que, pour l'obtenir, étaient pris en considération les revenus de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement, mais que l'emprunteur pouvait n'être qu'une seule de ces personnes : Conditions de ressources Le PTZ+ est accordé sans conditions de ressources. Toutefois, le montant total des ressources de l'emprunteur et de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement sont prises en compte pour déterminer les conditions de remboursement du prêt. Lors de la demande de prêt, l'emprunteur doit ainsi produire l'avis d'imposition de l'ensemble de ces personnes. http://vosdroits.service-public.fr/F10799.xhtml

sebastien

25/01/2011 21:09

Je ne pense pas que ce dispositif risque de mener à une crise des subprimes mais est tout simplement une incitation fiscale pour une accession à la propriété dans un pays ou l'assistanat est devenue un mode de vie. Plutôt que d'élargir le dispositif à tout le monde (l'ancien PTZ était sous condition de ressources) il serait préférable de donner du pouvoir d'achat aux Français au lieu de les taxer à mort. Hélas le Francais n'a manifestement pas compris qu'on lui prend d'une main ce qu'on lui offre de l'autre. Le gouvernement essaye juste de séduire ceux qui avait toujours le sentiment de ne pas y avoir droit ... Etre propriétaire en France, quelle bonne idée ! Les taxes foncières explosent grâce au laxisme des gourvernants de gauche comme de droite! (surtout de la gauche). Qui se frotte les mains d'un tel dispositif ? Les promoteurs, lobying puissant en France (adage quand le batiment va, tout va) et les banques ! A noter, que ce dispositif coutera moins cher qu'une ancienne mesure suprimée qui permettait de déduire une partie des intérets de son impot sur le revenu pendant les cinq premières années sans oublier aussi le dispositif Scellier (incitation achat neuf pour faire du locatif) qui ne sert qu a un gonfler les prix du neuf dans les zones éligibles au dispositif.

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Francis Richard

26/01/2011 05:50

Je suis bien d'accord que le pire n'est jamais sûr, mais le dispositif est similaire. Il est alors paradoxal de vouloir donner des leçons de morale. D'ailleurs aux Etats-Unis on a pris dans la poche des uns pour éponger les dettes des autres.

Ben Palmer

25/01/2011 10:31

La prochaine "bulle" financée par l'Etat (= nous tous). Et les milliards nécessaires pour sauver les banques après le prochain crash seront aussi tiré des poches des contribuables. Rien n'est plus facile que de distribuer l'argent des autres. J'ai l'impression que nos politiciens ne comprennent rien en économie.

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Francis Richard

25/01/2011 19:06

En tout cas ils savent bien, pour certains, et je suis gentil, comment remplir leurs poches au passage.

MARTIN DESMARETZ de MAILLEBOIS

25/01/2011 08:34

L'opération prorogée avec augmentation n'est pas "curieuse". Elle est malheureusement d'une logique implacable : SOUTENIR LES BANQUES en leur permettant de prêter toujours plus pour assurer leur train de vie et même leur vie tout court. Vous avez raison mais encore plus : les prêts à Taux Zéro ne sont pas a taux zéro pour les banques qui perçoivent un intérêt payé sur les impôts par le gouvernement de cinglés en places... Lesquels ensuite paierpnt les "subprimes" en accroissant le serrage du collier de force sur les chiens de contribuables encouragés comme vous le soulignez à emprunter à des conditions RUINEUSES !

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Francis Richard

25/01/2011 19:00

Rien n'est jamais gratuit. Il y a toujours quelqu'un qui paye. En l'occurrence, les autres...